...

Privépersoon koopt in volle eigendom Eerste mogelijkheid is als privépersoon onroerend goed aan te kopen in volle eigendom. Uiteraard kan het goed dan volledig in eigen naam verworven worden maar het is hoe dan ook gebruikelijker om de partner daarbij te betrekken. Dit biedt de partner bij scheiding of overlijden meer zekerheid. Bij overlijden kunnen de successierechten door twee gedeeld worden. Dat scheelt een slok op de borrel. Privépersoon en de gesplitste aankoop Via gesplitste eigendom is het als privépersoon eveneens mogelijk onroerend goed te verwerven. Groot voordeel is dat er - in tegenstelling tot de aankoop in volle eigendom - geen successierechten meer verschuldigd zijn. Doorgaans hebben de ouders het vruchtgebruik en de kinderen de blote eigendom. Zijn de ouders nog jong, 50 jaar bijvoorbeeld, dan heeft het vruchtgebruik een vrij grote waarde. Vennootschap koopt in volle eigendom Als de vennootschap onroerend goed aankoopt, kan dat ook in volle eigendom. Dit is vergelijkbaar met de aankoop als privépersoon. Het verschil is dat in de vennootschapsbelasting meer kosten kunnen afgetrokken worden dan in de personenbelasting. Dat geldt bijvoorbeeld voor de registratierechten, de BTW op nieuwbouw en de intresten op een eventuele lening. Apothekersvennootschappen zijn overigens niet BTW-plichtig. Het onroerend vermogen kan bovendien volledig afgeschreven worden op 33 jaar. Vennootschap en de gesplitste aankoop Een vennootschap kan evenals een privépersoon opteren voor een gesplitste aankoop: de apotheker krijgt de naakte eigendom, de onderneming het vruchtgebruik. Hierbij is de waardering het fiscaal heikele punt. De vennootschap kan de kosten immers inbrengen, hoe groter het vruchtgebruik, hoe beter dus. Vroeger ging men uit van de verhouding 80 procent vennootschap, 20 procent natuurlijke persoon. Tegenwoordig waardeert de fiscus het goed echter bedrijfseconomisch. De Dienst Voorafgaande Beslissingen, de 'ruling commissie', tracht daarbij vruchtgebruik-constructies zoveel mogelijk te beperken. Men neemt bijvoorbeeld de huurwaarde gedurende de looptijd van het vruchtgebruik en actualiseert deze aan de waarde van vandaag. Dat is dan de prijs van het vruchtgebruik. In eigen naam om te verhuren Laatste mogelijkheid is de privéaankoop van een onroerend goed met de bedoeling het te verhuren aan de vennootschap. De huurinkomsten zijn dan belastbaar als onroerend inkomen. Het totale huurbedrag mag een bepaalde grens niet overschrijden: 5/3 maal het kadastraal inkomen vermenigvuldigd met 3,88 (aanslagjaar 2010). Wat daarboven valt, herkwalificeert de fiscus als bijkomende bezoldiging. Daarvoor geldt de personenbelasting en er worden sociale zekerheidsbijdragen op afgehouden.